Người mua nhà luôn nằm "kèo dưới"
Theo ghi nhận của chúng tôi, từ khi quy định bảo lãnh NH đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực (1/7/2015), hàng chục lễ ký kết bảo lãnh giữa các CĐT và NH đã được tổ chức công khai và công bố rầm rộ, nhưng việc ký kết thực sự chỉ diễn ra ở vài ba dự án. Chị T.A. (Q.1, TP.HCM) cho biết, sau những vụ lùm xùm gần đây, chị đã xem xét rất kỹ tình trạng pháp lý cũng như vấn đề bảo lãnh NH của các dự án và nhận ra hầu hết CĐT và NH chỉ mới hứa với nhau, chứ chưa ký kết chính thức.
Cụ thể, tại khu căn hộ cao cấp De Capella (Q.2, TP.HCM) do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai làm CĐT, khi chị đề nghị cho xem chứng thư bảo lãnh của NH, nhân viên môi giới đã đưa ra văn bản thông báo của Vietcombank về việc chấp thuận bảo lãnh bàn giao nhà đối với dự án này. “Đây mới chỉ là văn bản chấp thuận thôi, đã ký kết chính thức đâu!” chị T.A. nghi ngờ. “Dạ, bên em chưa làm xong móng cho dự án này nên chưa ký kết chính thức với NH được. Chắc chắn khi làm xong móng chị sẽ có chứng thư bảo lãnh của NH”, nhân viên môi giới khẳng định.
Theo nhân viên môi giới của Quốc Cường Land, hiện CĐT thường lách luật bằng hình thức ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng. Khi CĐT hoàn thành phần móng, thỏa thuận sẽ chuyển sang đặt cọc chính thức và ký hợp đồng mua bán với người mua nhà. Khi đó, khách hàng cũng đồng thời có chứng thư của NH.
“Nếu không có chứng thư của NH thì sao? Bên em có trả lại tiền cọc và bồi thường cho chị không?”, chị T.A. chất vấn. “Chắc chắn tháng Tám tới chị sẽ nhận được chứng thư bảo lãnh của NH, vì Vietcombank đã thẩm định khả năng tài chính của CĐT, cũng như pháp lý dự án và chấp thuận bảo lãnh”, nhân viên của Quốc Cường Land khẳng định. Tuy nhiên, khi chị T.A. đề nghị đưa thêm điều khoản trả lại tiền cọc và bồi thường vào một thời điểm cụ thể thì nhân viên này… cười trừ!
 |
| Quy định về bảo lãnh NH đối với các dự án chung cư được quy định khá rõ ràng nhưng lại không có chế tài xử lý, nên hầu hết chủ đầu tư đều “phớt lờ” - Ảnh minh họa |
Tại dự án River City (Q.7, TP.HCM) do Công ty Phát Đạt và An Gia liên doanh đầu tư, khi nghe đề cập đến bảo lãnh NH, nhân viên môi giới cố tình lảng tránh, dù vẫn khẳng định được Vietinbank bảo lãnh. Hay như một số dự án bị phát hiện xây dựng không phép, đến giấy phép còn chưa có thì lấy đâu ra bảo lãnh của NH? Tuy nhiên, căn hộ tại những dự án này vẫn được bán ra thị trường bằng đủ hình thức “lách luật”. Không chỉ bị “qua mặt” với hình thức “hứa” giữa CĐT và NH mà ngay cả với một số dự án đã ký chính thức, người mua nhà vẫn phải nằm “kèo dưới”.
Chẳng hạn, tại Gateway Thảo Điền (Q.2, TP.HCM) của Sơn Kim Land, để được bảo lãnh của NH Phương Đông (OCB) đối với căn hộ tại dự án này, người mua nhà phải ký cam kết giao nhà cho OCB. Trong khi luật quy định trách nhiệm bảo lãnh thuộc về CĐT và trước khi mở bán dự án phải có chứng thư bảo lãnh của NH, thì ở đây người mua nhà phải mang nhà mình cầm cố!
Cần minh bạch thông tin
Để giảm thiểu những rủi ro cho người mua nhà, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, nên có quy định công khai các dự án đang thế chấp NH, tránh lặp lại trường hợp như chung cư The Harmona mới đây. “Việc này phải đưa vào quy định và không chỉ công khai ở NH mà còn trên phương tiện truyền thông, có như vậy người mua nhà mới tránh được các CĐT làm ăn theo kiểu “ăn xổi ở thì”, ông Châu đề xuất.
Sự công khai này sẽ giúp người mua nhà biết dự án đang vay vốn ở đâu, thế chấp dạng nào và yêu cầu giải chấp khi ký hợp đồng mua bán với CĐT. Không chỉ công khai việc thế chấp, vấn đề bảo lãnh cũng cần được cơ quan chức năng giám sát một cách chặt chẽ, nghiêm túc hơn và chính thức công khai để người mua nhà nắm rõ, tránh được rủi ro. Hiện khá nhiều NH vừa cho CĐT vay, vừa bảo lãnh cho người mua nhà, trong khi vốn pháp định cũng như tổng tài sản không đảm bảo; thậm chí có NH còn bảo lãnh cho hàng loạt dự án, có dự án đến hơn 2.000 tỷ đồng.
Với tình trạng vừa cho vay, vừa bảo lãnh, nếu xảy ra tình huống CĐT không bàn giao nhà theo cam kết, thậm chí phá sản thì NH sẽ ưu tiên thu hồi nợ cho mình hay ưu tiên cho quyền lợi của người mua được bảo lãnh? Trật tự xử lý tài sản đã được thế chấp và bảo lãnh cũng rất cần có sự phân định rõ.
Bên cạnh đó, nếu NH A là tổ chức cấp tín dụng cho CĐT, nhưng NH B là tổ chức phát hành chứng thư bảo lãnh dự án cho tài sản hình thành trong tương lai, thì tranh chấp quyền lợi của chủ nợ và của tổ chức phát hành chứng thư bảo lãnh có thể xảy ra trong trường hợp dự án được thế chấp cho cả hai NH. Nếu làm đúng luật thì CĐT phải có số tiền ký quỹ tương đương dự án để thế chấp làm bảo lãnh. Khi không có quy định rõ ràng và nếu chiếu theo quy định xử lý tài sản trả nợ của DN phá sản, có thể phần thiệt sẽ nghiêng về người mua nhà. Chưa kể, trong trường hợp NH phát chứng thư bảo lãnh bị… phá sản, ai sẽ bảo lãnh cho… bảo lãnh của NH?
Trước thực tế trên, có thể thấy, quy định bảo lãnh mua nhà “trên giấy” vẫn chưa thực sự bảo vệ được người mua nhà như mục tiêu của những nhà làm luật. Ngoài những kẽ hở, quy định này còn thiếu hẳn chế tài xử lý nếu CĐT không thực hiện hoặc thực hiện sai. Vì thế, quy định này chỉ mang tính hình thức chứ không thể trở thành công cụ để cơ quan quản lý nhà nước làm minh bạch thị trường, bảo vệ người tiêu dùng
90% vốn DN địa ốc vay từ NH
Về nguyên tắc, chủ đầu tư (CĐT) đã thế chấp dự án (D.A) cho NH thì khi bán được nhà số tiền này phải chuyển khoản vào NH mà mình thế chấp. Từ đó, NH mới kiểm soát được dòng tiền và thu hồi nợ. Dòng tiền CĐT trả về, NH thu được phần nợ nào giải chấp phần đó.
Trên cơ sở đó CĐT mới làm sổ cho khách hàng được. Tuy nhiên, nếu khách hàng trả bằng tiền mặt hay chuyển vào tài khoản ở NH khác chứ không phải tài khoản của NH mà CĐT thế chấp và CĐT lại dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ NH.
Khi đó, NH sẽ không giải chấp tài sản. Theo đó, người mua nhà sẽ không bao giờ được cấp sổ đỏ, chỉ biết đi kiện CĐT và không biết khi nào mới xong. Chính vì thế, nhiều D.A hiện nay rơi vào tình trạng… “tiền trao, nhưng cháo không múc”.
Chị Phương Hiền ở quận 7, TP HCM cho biết, năm 2014 khi quyết định mua chung cư Hoàng Anh Gia Lai 2 ai cũng bảo sao mua đắt thế, nếu mua những D.A tương tự sẽ rẻ hơn cả trăm triệu đồng.
Một lí do rất đơn giản chị Hiền cho biết là do căn hộ này đã có sổ hồng. Chị Hiền kể, khi đi mua nhà mới biết, nếu không tìm hiểu kỹ người mua rất dễ vô tình mắc bẫy những rắc rối, thậm chí vướng vào vấn đề tranh chấp sau này.
Anh B.H hiện đang sinh sống tại một căn hộ tại khu vực Đầm Sen than thở, căn hộ này anh mua từ 4 năm trước tuy nhiên đến nay vẫn chưa có sổ. Điều đáng nói là, D.A do chưa bán hết nên nhà đầu tư cũng chây ì ra. Thang máy thì phập phù, nhiều khi CĐT không chịu đóng tiền điện nước, dân ở đây bị cắt… dù phí vẫn phải đóng cho CĐT…
Tương tự, anh Trọng đang sống tại khu Ruby Garden - Tân Bình cho hay, về đây sống 5 năm nay nhưng mãi vẫn chưa có sổ hồng.
Có bảo lãnh NH mới mua!
Qua tìm hiểu, hầu hết khách hàng khi đi mua nhà không ai hỏi rằng D.A này có vay NH không, có thế chấp NH không. Nói chính xác hơn, khách hàng không quan tâm đến việc tiền ở đâu CĐT xây dựng D.A.
Theo luật sư Huỳnh Trung Hiếu, khách hàng khi mua nhà cần xem xét kỹ uy tín, thương hiệu của CĐT. Những trường hợp như The Harmona, hay chung cư Bảy Hiền - CĐT đều khá mới, ít D.A. Với những CĐT lớn, có nhiều D.A trên thị trường chắc chắn làm ăn bài bản đáng yên tâm.
Phần lớn các D.A đều vay vốn NH. Ảnh: NL
Ông Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế - cho biết, căn cứ Luật Kinh doanh BĐS 2014, từ 1/7/2015, các D.A BĐS CĐT phải có bảo lãnh NH. Nghĩa là, khi mua nhà khách hàng phải yêu cầu CĐT đưa ra hợp đồng bảo lãnh NH.
Hợp đồng bảo lãnh sẽ thể hiện điều khoản, người mua nhà phải chuyển tiền vào tài khoản của NH đó, nếu CĐT không thực hiện đúng cam kết với khách hàng thì NH sẽ chịu trách nhiệm. Nếu là chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng.
Bên cạnh đó, các điều khoản trong hợp đồng mua bán, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận cũng rất quan trọng…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, từ vụ việc The Harmona, các cơ quan quản lý cần siết chặt việc thực hiện nghiêm quy định về xử phạt hành vi chậm làm thủ tục cấp giấy hồng cho người mua nhà theo Điều 26 Nghị định 102/2014.
Nếu làm tốt chuyện này sẽ giải quyết được vấn nạn CĐT chậm làm giấy hồng cho khách hàng đã phát sinh và tồn tại từ rất nhiều năm.
Ở khía cạnh liên quan, hồi tháng 4, dư luận xôn xao về vụ tranh chấp quyền lợi giữa ca sĩ Thu Minh và CĐT D.A căn hộ cao cấp Leman Luxury Apartments. Trong trường hợp này nếu khi ký kết hợp đồng mua căn hộ, Thu Minh nắm chắc trong tay chứng thư bảo lãnh thì có lẽ không phải vướng vào rắc rối.
http://www.chungcubinhduong.net/
